金融属性退化居住属性凸显 市场需求变化引领房地产业转型发展

   “房地产的金融属性有所退化，居住属性更加重要。”在日前举行的2023中国房地产产品力TOP100发布会上，克而瑞集团董事长丁祖昱对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，随着95后、00后等群体涌入房地产市场，客户的需求发生了变化。“房地产产品打造将越来越不容易，围绕需求的竞争越来越激烈，产品力的提升已经达到了全新高度。”

需求变化倒逼房企革新

　　随着95后、00后人群进入房地产市场，楼市的需求也发生了诸多变化。

　　据克而瑞研究中心数据，目前，刚需型新房的购房主力为18—35岁群体，占比超过50%，同时已婚群体占比达到了54.6%。这一群体除了关注户型外，更加看重物业以及公区配套等需求。

　　市场需求发生变化，也促使房企在产品户型、精装设计、社区景观等方面做出革新。张燕表示，今年楼盘项目产品中涌现出了诸多核心特点，例如房企更加注重购房者对空间的获得感，更倾向于开发高得房率的产品。

　　以成都邦泰·云景为例，108平方米的主力户型实际得房率达到了98%，113平方米户型的得房率达到了99%，132平方米户型的实际得房率超过了100%。与此同时，户型设计方面，在同等面积下，面宽尺度不断突破。以锦江璞园项目为例，143平方米户型的面宽最大达到15.6米。

　　“此外，精装房的层高明显影响室内空间感，3米已成为标准层高，改善及高端产品大部分层高比标准层高更高。”张燕进一步表示，同时，重视对“鸡肋空间”的改造也是今年重要的户型设计特点。对飘窗进行改造，相邻两户共用墙采用“Z字形”设计等，也提高了对室内空间的利用率。

　　除商品房市场外，新客户群体的涌入也改变了租房市场。据克而瑞研究中心相关报告，刚需型租房客户主要是单身或已婚未育的白领群体，对一室户型的面积需求由20平方米左右上升至了35—45平方米，对舒适度的要求明显提升；对两室户型的面积需求也增至70平方米以上。

　　“改善型租房客户多是商务人士和陪读人群，他们注重项目的整体调性和装修品质，对户型面积、产品配置及功能分区的要求大幅提升。”克而瑞研究中心报告指出。

　　在张燕看来，预计未来2—3年，刚需客户会被二手房和保障性住房体系分流，新房市场需求将持续转向改善及高端住房；新建商品房更强调“所见即所得”，也将无限接近现房交付。新房住宅产品由复制向定制转变，更强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要体现在装修标准提升、更好的服务等方面。租赁产品也要多维度进行打造，强调与区域整体调性的融合。

　　“基于这些特点，从供求两个方面来看未来一年的趋势，供应层面一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间优势将加速释放。而在需求侧，随着购房和租房群体对产品品质的要求逐年提升，相信2024年能够看到更多的精彩住房产品涌现。”张燕表示。
来源： 中国经营网