三四线城市的房价跌幅有多大？
曾经有一位经济学者这样说到：“房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。”
很多人都深以为然。
然而这两年，房地产行业发生了很多变化：停工停产和购房者推延购房计划，让整个房地产行业都陷入了困境之中，靠着房产赚钱的日子好像也一去不复返了。
根据国家统计局近日公布的70城房价的数据可知：二三线城市房价降幅整体扩大，具体而言，从2021年中到今年初，二线城市的二手住宅价格整体下降5%，三线城市的二手住宅价格整体下滑7%。
很多人都说，地产走势是今年中国经济的“胜负手”，对经济增长率影响较大，与此同时，近段时间市场上的众多争论也亟待解答：
2020-2022年，三四线地产市场经历了多大程度的冲击？
随着近期部分一线城市地产有所回暖，三四线地产销售是否也有边际好转？
一线从业人员对后续房价的预期如何？
金融机构与监管部门如何评估三四线地产可能存在的风险？
国联证券通过对六个三四线城市进行全方位的地产调研，调研对象包括房地产一线从业者、管理者与金融机构，希望能对三四线地产的压力与前景有一个更深刻的理解。本文将报告《三四线地产草根调研见闻》的精华部分与大家分享。
01
房价“下跌潮”，调整空间有限
据相关数据（如下图所示），三四线地产价格已经出现明显调整，大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%，有些甚至超过30%。
其中，有超半数的城市，二手住宅成交价格从最高点到近期的降幅超过15%，比如烟台、天津、太原已经超过20%，更甚者，西安已经达到26%。
能级更低的非重点城市房价的跌幅更为明显，或超出部分市场预期。其中偏远地块（比如市郊、工业新区）以及老旧房屋（无学区）的跌幅更大。
此外，相较于住宅，商业地产的下滑或更为严重——包括商场、写字楼、商铺，商住公寓（与住宅比不能上户口、没有学区安排）等。
不过，目前来看由于三四线城市地产价格或已完成了较大幅度的调整，风险很大程度上可能已经被释放了。许多城市的房价在2018-2019年见顶，但是在2021年下半年之前跌幅相当有限，主要是在2021年下半年以及2022年下跌比较显著。
一方面，地产“三道红线”对地产公司现金流造成压力并迫使新房降价；另一方面，2022年疫情反复对居民收入以及预期造成了较大负面冲击，这也是最近一年半来房价下跌的主要原因。
那么，三四线城市房价会一跌再跌吗？
首先，伴随着“金融十六条”等政策的推出以及疫情影响的减弱，地产公司和居民部门预期最差的时期已经成为过去式。价格短期内继续大幅调整的可能性较小。
其次，2月份以来一些积压需求的释放推动了各地楼市成交量的回升，而且部分城市的回升还相当明显。所以，成交量的回升也对二手房的价格起到了较大的支撑作用。
再次，不同于一二线热点城市，三四线小城市的楼市规模比较小，客户就那么多，就算降价也不好卖，所以很多房企不愿降价，这也导致三四线城市房价很难再降低。
最后，从各界认知来看，不管是地产从业人员，还是监管部门，都普遍认为房价进一步下跌空间有限。央行每季度公布的储户调查问卷也支持了这一点。今年一季度，居民的收入预期与风险偏好情况有所改善，居民对房价下降的预期在一年半的上行后首次出现了减弱。
值得提醒的是，即使房价急跌的阶段已经过去，就中长期而言，不同三四线城市由于基本面不同，其房价走势可能仍存在较大差异。一些基本面较好的三四线城市，房价可能已经接近底部，长期而言也并无太大持续下跌的空间。
但是，一些城市人口持续外流，因而存在大量开发商库存和居民空置住房，房价有可能处于长期阴跌的状态。
02
地产下跌，整体风险可控
当前市场担心房地产大幅下跌，可能会引发系统性风险。但从调研情况看，按揭贷款整体风险可控。
即使某些城市二手房均价可能下跌超过25%甚至30%，据银行等金融机构的反馈，房地产按揭贷款仍然整体保持稳定；针对企业发放的以土地、地产为抵押的一般对公贷款，也符合正常经济周期规律；当然，与地产开发相关的贷款坏账确实有所上升。
从各银行公布的年报数据来看，在去年地产市场低迷的情况下，不良贷款中经营贷占比反而有所下行，甚至好于2017、2018年房地产市场热度较高时的水平。
尽管按揭贷、一般对公贷款受影响较小，房价下跌过程中开发贷风险确实有所上行。
一方面，一些全国性的民营房企已经出现债务违约的情况；另一方面，房价下跌销售不畅导致一些地方性地产公司暴雷。根据银行年报显示，开发贷款相关的坏账规模也有所上升。
其实，当前的坏账水平可能还低估了实质的风险。短期来看，由于“金融十六条”政策允许银行做一年展期而无需下调贷款评级，银行对相关贷款进行了大量的展期，这些展期的贷款到期之后可能仍然“不太乐观”。
当然，对那些还能出售的楼盘，即使房价下跌，银行的损失也不宜过度夸大。一方面，银行前期放款时已经进行了敏感性测试并进行打折放款，本就能够承受房价30%左右的波动；另一方面，贷款在前期已有部分偿还——当时的房价仍然较高，因此后期房价下跌后的损失其实只占全部贷款的一部分。
03
地方融资困境，
违约风险不降反升
2023年融资平台债务违约风险受到居民、企业去库存以及土地储备去库存的影响，尽管地产销售在回升，但2023年大部分城市都很难再看到土地市场回升。
而地方政府为了偿还债务，过去两三年的财政腾挪空间已经不大，因此，2023年一些脆弱地区融资平台的违约风险不降反升。
未来几年，地方融资平台债务偿还压力可能都将处于较高水平。今年以及之后可能将有大批隐性债务到期。这其中包括2018年以前约20万亿元的债务，以及此后积累的大量债务。
尽管今年中国地产销售有所回暖，但地产的暖意传导需要时间，土地市场恰巧位于这一链条的最后一环。而从遵义城投重组的情况来看，银行体系可能是融资平台债务违约损失的主要承担者——银行或通过展期、减免利息等债务重组安排的方法处理融资平台违约的问题。
实际上，许多银行已经全面收紧了对三四线、中西部城市城投新增贷款的审批——这也导致了一些脆弱区域政府投资项目大幅缩减。
由于房价已经有较为充分的调整，短期房价进一步下跌的空间较为有限。因此，因房价进一步大幅下跌而冲击地产销售的风险也相对有限。从目前的情况来看，今年房屋销售或好于市场预期——利好地产龙头股。
前期房价下跌，地产销售得以复苏，若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。经过季调之后的1-2月全国商品房销售面积年化达到了约17.5亿平/年的水平，几乎回到了2016-2021年地产销售的“黄金时代”，也说明1-2月的高景气度存在一些阶段性因素的支撑作用。
从地产协会等团队得到的反馈认为，一部分改善性需求在2月入场，是因为疫情冲击最差的时候已经过去；还有一部分改善型需求仍然在观望，不确定房价是否还会下跌。
如果房价能够在当前位置稳定一段时间，这些购房者信心增强，就很可能在下半年重新入市，推动地产销售重新企稳并温和反弹。
写在最后
今天的这个报告，并不是为了制造恐慌，三四线城市楼市的下行，并不意味着全国楼市的衰败。这实际上是大多数国家发展必然会经历的正常阶段。
城镇化进入中后期之后，虽然全国人口增量不大，但人口内部的流动依旧存在。国际国内的经验都在告诉我们：大城市人口还会持续上行，三四线城市人口还会持续流出。
三四线城市，房价的下跌，是趋势的必然。
正如经济学家马光远所说——
“未来只有三个20%，只有20%的城市、20%的房企、以及20%的房子才有价值。”
现在，楼市已经到了睁眼买房，可能都会跌的时代。
所以必须时刻谨记，找到那20%的有价值城市和20%的有价值板块。
（素材 / 财新通）