城中村改造 对房地产销售和投资的影响有多大？
2023?m?d?16:02:59 房地产开发资质代 长合咨询 点击：次
随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去增量为主转向存增并重，更加注重质的提升。在这样的背景下，中央自 4 月以来密集强调要在超大特大城市积极稳步推进城中
随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，更加注重“质”的提升。在这样的背景下，中央自 4 月以来密集强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，目的是消除城市建设治理短板，推动城市高质量发展。
城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程。目前改造进度如何、各地有哪些新思路，将对全国房地产销售和投资有多大影响？
央地积极探索城中村改造机制和模式
中央不断完善城中村改造制度建设。7 月 21 日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28 日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议明确，改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。9月5日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在北京等 43 城开展，创新举措涉及收储机制、征收补偿办法、激励政策、容积率奖励等。
地方一城一策，积极创新模式。广州年初计划全年推进 127 个城中村改造项目，6 月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化审批和征拆等环节；7 月 17 日发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例；7 月27 日出台城中村改造新政，探索城中村改造复建物业设置综合产业用地等；9 月 1 日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。北京 3 月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置期。上海 4 月规划今年启动 10 个城中村改造项目、改造面积不少于 130 万平方米。合肥 5 月 6 日提出 3 年内基本完成 104个城中村改造，5 月 23 日召开专题会议明确提出，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。郑州 8 月 3 日发文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。南昌 8 月 17 日发文表示，未开工的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。
销售端，预计 5 年改造期内共拉动住宅销量 4.2 亿平，占全国住宅总需求 56.9 亿平的 7.3%。具体看，2023 年最少，拉动 0.4 亿平，占当年全国商品住宅总需求 11.8 亿平的 3.5%；2024 年拉动 0.8 亿平，占到全年总需求 11.8 亿平的 7.1%；2025 年拉动最多为 1.2 亿平，占比 10.6%；2026、2027 年拉动降至 1.0、0.6 亿平，拉动比例依次降至 9.6%、5.8%。
投资端，预计 5 年共拉动房地产投资 4.4 万亿元，占全国房地产投资总额 62.0 万亿元的 7.2%。其中，2023 年的拉动规模最少，为 0.2万亿元，占当年房地产投资的 1.5%；2024 年起拉动作用开始凸显，拉动 0.7 万亿元、占当年的 6.0%；2025、2026 年的拉动规模均达1.3 万亿元，2026 年占比最高达 10.6%；2027 年拉动规模回落至0.9 万亿元、占比 7.2%。
若仅考虑 21 个超大特大城市，乐观情形下，对于销售，预计 5 年共拉动商品住宅销量 9.7 亿平，占全国商品住宅总需求的 17.0%。谨慎情形下，对于销售，预计 5 年共拉动销量 2.8 亿平，占全国住宅总需求的 4.9%。
风险提示 政策解读偏差，数据测算偏差，经济超预期波动，政策落地不及预期，政策不确定性等风险。